隨著相關部門積極推進基礎設施REITs發(fā)展，眾多券商正在加快產業(yè)物流園區(qū)資產證券化進程。

（名詞解釋：不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），也稱“房地產投資信托基金” ，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。）

　　一位券商資產證券化部門負責人向記者透露，近期他連續(xù)調研了多個二三線城市產業(yè)物流園，但能符合資產證券化條件的產業(yè)物流園不多。究其原因，不少二三線城市產業(yè)物流園普遍存在規(guī)劃定位不明、倉儲空置率偏高、與產業(yè)融合度不強、投入產出效益不對等、人車調度管理難等挑戰(zhàn)。

　　“不少產業(yè)物流園業(yè)主也知道，通過數字化手段提升運營效率，擴大招商租賃范疇的重要性，但園區(qū)精細化運營涉及的操作流程太多，往往顧此失彼?！鄙鲜霾块T負責人告訴記者。在當前環(huán)境下，若產業(yè)物流園區(qū)不具備精細化運營與節(jié)能減排能力，很難實現資產證券化。

　　越來越多基礎設施資產管理服務商正依托自身產業(yè)物流園區(qū)科技運營經驗與數字化技術能力，向二三線城市輸出精細化管理、低碳運營服務，助力產業(yè)園區(qū)實現資產證券化。

　　普洛斯資產管理服務ASP副總裁朱明接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，產業(yè)物流園區(qū)的精細化管理與低碳運營賦能，需站在產業(yè)物流園區(qū)資產全生命周期出發(fā)，囊括選址、規(guī)劃、建設、招商、運營、升級與退出。

　　“我們調研發(fā)現，有些產業(yè)物流園區(qū)在規(guī)劃建設階段，存在投資分析測算模型相對粗放的狀況，這會導致其運營效益未必能達到預期目標?！敝烀鞲嬖V記者。這不但會影響產業(yè)物流園區(qū)的招商租賃與產業(yè)融合度，也妨礙產業(yè)物流園區(qū)持續(xù)提升價值。

　　要助力產業(yè)物流園區(qū)達到資產證券化門檻，絕非易事。眾多二級市場投資機構不但會考察園區(qū)的租金收入、企業(yè)租戶數量增長趨勢，還會考察園區(qū)是否打造完善的低碳運營方案。

　　“目前資管機構投資基礎設施REITs的一個明顯趨勢，就是他們日益踐行ESG投資理念，要求產業(yè)物流園區(qū)的低碳運營方面先達到綠色認證與零碳評估等標準。”一位國內大型私募機構資產配置部主管向記者透露，但這給物流產業(yè)園區(qū)構成更大的成本壓力，目前不少園區(qū)擔心環(huán)保投入回報周期過長，會加重財務壓力。

　　“鑒于當前多數產業(yè)物流園區(qū)的實際狀況，我們正積極說服機構投資者，將ESG投資考評標準側重于物流產業(yè)園區(qū)圍繞低碳運營的努力，通過認購這些REITs產品激勵他們更好地落實低碳經營?！鼻笆鋈藤Y產證券化部門負責人指出。

　　精細化管理價值提升效應

　　為了支持基礎設施REITs發(fā)展，今年以來相關部門接連出臺多項措施。

　　此前，國務院辦公廳印發(fā)的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，要推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發(fā)展。進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市。建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。

　　6月19日，國家發(fā)改委印發(fā)《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》指出，對具備相關條件的基礎設施存量項目，可采取基礎設施REITs、政府和社會資本合作(PPP)等方式盤活。

　　在政策驅動下，越來越多券商等金融機構正積極挖掘產業(yè)物流園區(qū)的資產證券化機會。

　　“近期，我們走訪國內多個城市產業(yè)物流園區(qū)，發(fā)現他們的運營效率千差萬別。”上述券商資產證券化部門負責人直言。一線城市眾多產業(yè)物流園憑借產業(yè)融合優(yōu)勢，通過數字化技術大幅提升精細化管理能力，租金收入與企業(yè)租客雙雙增加，具有較高的資產證券化操作空間。相比而言，不少二三線城市產業(yè)物流園仍高度依賴人工調度運輸車進出與運輸工人裝卸流程，不但導致車等人、人等車現象持續(xù)增加，大量倉儲物流資源浪費，還影響企業(yè)的入駐熱情，因此租金收入難以達到預期。

　　“這給我們資產證券化帶來挑戰(zhàn)?！彼毖?。一方面很多地方政府積極推介當地產業(yè)物流園區(qū)，希望進一步盤活當地存量基建設施資產；另一方面這些產業(yè)物流園區(qū)缺乏足夠的精細化管理能力，導致財務數據難以贏得二級市場投資機構認可。

　　記者獲悉，為了解決粗放式管理痛點，目前不少城市物流產業(yè)園開發(fā)商都在嘗試引入第三方的數智資產管理解決方案，盡快解決倉庫空置率偏高、招商租賃能力不足、人車調度管理難、客戶反應速度偏慢等痛點。

　　“但是，第三方數智資產管理解決方案能否實現良好效果，仍面臨諸多挑戰(zhàn)，因為空置率偏高與招商租賃能力不足等痛點，也與產業(yè)物流園區(qū)在規(guī)劃建設期間定位不明、缺乏產業(yè)融合度存在密切關系?！币晃婚L期涉足產業(yè)物流園區(qū)資產證券化業(yè)務的信托公司創(chuàng)新部人士告訴記者。

　　在朱明看來，產業(yè)物流園區(qū)若要實現精細化運營，迫切需要資產全生命周期服務，比如在提升招商服務能力層面，第三方基礎設施資產管理服務機構不僅要提供眾多潛在企業(yè)資源，還要協助產業(yè)物流園區(qū)根據區(qū)域經濟特點做好城市產業(yè)數據調研、招商定位咨詢、市場推廣服務，全方位助力提升租賃率；在拓寬園區(qū)服務范疇層面，這些第三方機構則需整合供應鏈生態(tài)資源，一站式匹配園區(qū)業(yè)主與企業(yè)租戶的各類生產經營與生活服務需求，提升租戶黏性與滿意度；在增強園區(qū)運營管理效率層面，第三方機構還需通過科技運營管理系統輸出，解決園區(qū)運營人員、園區(qū)管理者、總部決策者的信息不對稱問題，借助高科技技術實現在線物業(yè)工作督導、風險監(jiān)測跟蹤、設施設備管理等，實現產業(yè)物流園區(qū)管理的可視化與智能化。

　　“某種程度而言，產業(yè)物流園區(qū)精細化管理所創(chuàng)造的價值提升，不僅僅是園區(qū)租賃客戶與租金收入的增加，還有園區(qū)供應鏈管理成本得到持續(xù)優(yōu)化，實現真正意義的降本增效?！敝烀鞅硎荆壳捌章逅笰SP的科技賦能，已在二三線城市部分產業(yè)物流園區(qū)產生一定成效。比如某些產業(yè)物流園區(qū)的倉庫租賃率實現翻倍增長。

　　在上述信托公司創(chuàng)新部人士看來，盡管產業(yè)物流園區(qū)借助外部力量提升精細化管理能力有助于增強租金收入與客戶黏性，但隨著外部環(huán)境變化，越來越多投資機構開始關注產業(yè)物流園區(qū)突發(fā)事件對REITs產品穩(wěn)健運營與預期回報的沖擊——比如疫情反復或導致某些產業(yè)物流園區(qū)入駐企業(yè)面臨經營波折，或較大程度影響園區(qū)的租金收入穩(wěn)健性與可持續(xù)性。這意味著產業(yè)物流園區(qū)在做好精細化管理同時，還需對企業(yè)租戶運營風險、自身設備維護與突發(fā)事故應對形成良好的預警機制。

　　在他看來，面對外部環(huán)境變化，產業(yè)物流園區(qū)更需及時調整自身規(guī)劃定位，為不同行業(yè)提供高效倉儲物流服務，最大限度分散自身經營風險。

　　“目前，我們也注意到，越來越多機構投資者希望一個基建設施REITs產品的底層資產包括不同區(qū)域城市的差異化產業(yè)物流園區(qū)，從而最大限度降低單個產業(yè)的經營風險傳導效應，令REITs底層資產能持續(xù)貢獻穩(wěn)健增長的租金收入?！鼻笆鰢鴥却笮退侥紮C構資產配置部主管指出。但這背后，納入REITs資產包的各家產業(yè)物流園區(qū)必須具備極高的精細化管理能力，已經成為一種投資標配。

　　低碳運營新考驗

　　值得注意的是，隨著ESG投資理念日益普及，越來越多機構投資者都將產業(yè)物流園區(qū)是否做到低碳運營，納入基建設施REITs產品投資決策的重要參考依據。

　　一位券商投行部人士向記者透露，此前他們向部分大型私募機構開展基建設施資產證券化產品募資路演時，發(fā)現后者除了關注租金收入、企業(yè)租戶黏性、倉儲運輸資產維護狀況等傳統財務數據，還特別關心產業(yè)物流園區(qū)是否引入光伏風能發(fā)電的環(huán)保設備，持續(xù)降低園區(qū)碳排放量。

　　數據顯示，2020年國內逾1.5萬個產業(yè)園區(qū)貢獻全國約1/3碳排放量，越來越多金融機構將投資符合低碳運營條件的產業(yè)物流園區(qū)資產證券化產品，視為踐行ESG投資理念的重要路徑。

　　但是，這對不少二三線城市產業(yè)物流園區(qū)構成新的運營挑戰(zhàn)。究其原因，一是有些產業(yè)物流園開發(fā)商自身面臨資金壓力，挺難增加環(huán)保設備投入，二是光伏風能等環(huán)保發(fā)電的投資回報周期較長，令部分園區(qū)開發(fā)商心存顧慮。

　　“目前，我們正積極說服某些租金收入與企業(yè)租戶黏性較高的物流園區(qū)需增加節(jié)能減排投入，因為這已成為產業(yè)物流園區(qū)能否滿足資產證券化要求的重要標準，甚至會影響他們能否贏得眾多投資機構青睞而盡快實現項目退出?！鼻笆鋈藤Y產證券化部門負責人指出。

　　朱明表示，鑒于國內產業(yè)物流園區(qū)的實際運營狀況，普洛斯資產管理服務ASP正嘗試自主負責某些產業(yè)物流園區(qū)的節(jié)能減排設備投資，助力后者實現“零碳轉型”。

　　“這背后，是普洛斯旗下擁有不少致力于推動產業(yè)物流園區(qū)零碳運營的基金，他們愿意將基于數據驅動的一站式零碳解決方案在國內更多產業(yè)物流園區(qū)普及推廣?！彼嬖V記者。

　　記者了解到，目前不少產業(yè)物流園區(qū)實現資產證券化的另一大挑戰(zhàn)，是他們能否獲取二級市場投資機構認可的綠色認證與零碳評估資質，從而被納入后者的投資范疇。

　　上述券商投行部人士向記者透露，由于不少國內大型資管機構與私募基金對綠色認證與零碳評估的認定標準偏高，導致能納入他們投資范疇的基礎設施資產證券化產品偏少。

　　“目前我們正與他們積極溝通，希望他們不要拘泥于特定的綠色評估認定標準，而是聚焦越來越多產業(yè)物流園區(qū)正努力踐行低碳運營理念——通過投資相關REITs產品，可以督促后者更持續(xù)地做好低碳管理與減能減排工作?！彼嬖V記者。所幸的是，不少國內資管機構與私募基金已采納這項建議，令基建設施資產證券化產品的投資資金逐步擴大。